Khu đất lập Quy hoạch thuộc địa bàn phường Tam Sơn, tỉnh Bắc Ninh có ranh giới cụ thể như sau:
- Phía Đông giáp xã Tiên Du;
- Phía Tây giáp đất nông nghiệp của phường Tam Sơn;
- Phía Nam giáp đất nông nghiệp của phường Tam Sơn;
- Phía Bắc giáp xã Tiên Du.

1.  Quy mô:

   - Quy mô diện tích: Khoảng 199 ha.
   - Quy mô dân số: Khoảng 7.640 người.

2.  Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan

   - Phân chia thành 08 khu vực chính:
   + Khu nhà ở thấp tầng (nhà ở liền kề và nhà ở biệt thự).
   + Công trình giáo dục (Trường mẩm non và trường liên cấp).
   + Công trình thể dục, thể thao.
   + Cây xanh sử dụng công cộng.
   + Công trình dịch vụ.
   + Khu vực cây xanh hạn chế.
   + Khu vực cây xanh chuyên dụng.
   + Khu vực bãi đỗ xe.
   
   
   - Các khu chức năng cụ thể:
   + Khu nhà ở thấp tầng: Gồm nhà ở liền kề có tầng cao 05 tầng, mật độ xây dựng tối đa 90%; nhà ở biệt thự có số tầng cao 04 tầng, mật độ xây dựng tối đa 65%.
   + Công trình giáo dục (Trường mầm non và trường liên cấp) có tầng cao từ 03 + 05 tầng, mật độ xây dựng tối đa 40%.
   + Công trình thể dục, thể thao gồm các sân tập luyện thể thao, công trình thể dục thể thao kết hợp hệ thống cây xanh sử dụng công cộng, mật độ xây dựng tối đa 5%, tầng caoo tối đa 01 tầng.
   + Cây xanh sử dụng công cộng được bố trí cây xanh vườn hoa xung quanh các khu ở nhằm tăng cường diện tích cây xanh, nâng cao cảnh quan khu vực, đáp ứng nhu cầu nghi dưỡng, vui chơi giải trí. Mật độ xây dựng tối đa 5%, tầng cao tối đa 01 tầng.
   + Công trình dịch vụ là tổ hợp công trình dịch vụ có chiều cao tối đa 20 tầng, mật độ xây dựng 40-55%, nằm tại nút giao ngã tư giữa đường tỉnh 295C và 277B và có tuyến đường sắt đô thị chạy qua.
   + Khu vực cây xanh hạn chể được bố trí tại khu vực phía Tây với mật độ xây dựng tối đa 25%, tầng cao tối đa 03 tầng.
   + Khu vực cây xanh chuyên dụng là khu hành lang bảo vệ tuyến đường sắt trên cao.
   + Khu vực bãi đỗ xe là bãi đỗ xe cấp đơn vị ở và bãi đỗ xe cấp đô thị, mật độ xây dựng tối đa 20%, tầng cao tối đa 03 tầng.

3.  Quy hoạch hệ thống giao thông:

   3.1. Hệ thống giao thông:

   a. Đường giao thông đối ngoại

   - Đường tỉnh 277B (Tuyển đường 1): Đoạn quy hoạch mặt cắt ngang rộng 56,0m với mặt cắt 1A-1A và mặt cắt 1B-1B (doạn có đường sắt đô thị) bao gồm dải phân cách giữa ở giữa rộng 10,0m, lòng đường chính rộng 2x10,5m; dải phân cách phụ 2 bên rộng 2x0,5m; lòng đường gom 2 bên rộng 2x7,0m; via hè 2 bên rộng 2x5,0m;
   - Đường tỉnh 277B (Tuyến đường 2): Đoạn quy hoạch mặt cắt ngang rộng 48,5m với mặt cắt 2-2, bao gồm dải phân cách ở giữa rộng 2,5m; lòng đường chính rộng 2x10,5m; dải phân cách phụ 2 bên rộng 2x0,5m; lòng đường gom 2 bên rộng 2x7,0m; via hè 2 bên rộng 2x5,0m;
   - Đường tỉnh 295C (Tuyến đường 3,4): Quy hoạch mặt cắt ngang rộng 90,0m với mặt cắt 3-3, với tuyến kênh mương rộng 28,0m ở giữa; phần via hè sát 2 bên mương rộng 2x6,00m; lòng đường chính 2 bên rộng 2x15,0m; via hè 2 bên rộng 2x10,0m.

   b. Đường giao thông liên khu vực
   
   Mặt cắt 4A-4A (Tuyến đường 5): Quy hoạch mặt cắt ngang rộng 62,0m; với dải cây xanh bố trí ở giữa rộng 5,5m; lòng đường chính 2 bên rộng 2x11,25m, dải phân cách phụ 2 bên rộng 2x6,0m và tuyển đường gom 2 bên với bể rộng lòng đường 7,5m và hè đường rộng 3,5m.
   - Mặt cắt 4B-4B (bao gồm 1 phần tuyến đường 5): Quy hoạch mặt cắt ngang rộng 40,0m; với dải cây xanh bố trí ở giữa rộng 5,5m; lòng đường rộng 2x11,25m, via hè rộng 2x6,0m.
   - Mặt cắt 5A-5A (bao gồm tuyến đưởng 6, 8, 9): Quy hoạch mặt cắt ngang rộng 30,0m; với dải cây xanh bố trí ở giữa rộng 3,0m; lòng đường rộng 2x7,5m, via hè rộng 2x6,0m.
   - Mặt cắt 5B-5B (bao gồm 1 phần tuyến đường 6): Quy hoạch mặt cắt ngang rộng 52,0m; với dải cây xanh bố trí ở giữa rộng 3,0m; lòng đường rộng 2x7,5m, dải phân cách phụ rộng 2x6,0m và tuyến đường gom 2 bên với bề rộng lòng đường 7,5m và hè đường rộng 3,5m.

   c. Đường giao thông chính khu vực
   
   - Mặt cắt 5C-5C (Tuyến đường 7): Quy hoạch mặt cắt ngang rộng 30,0m; với dải cây xanh bố trí ở giữa rộng 3,0m; lòng đường rộng 2x7,5m, via hè rộng 2x6,0m.

   d. Đường giao thông khu vục
   
   - Mặt cắt 6-6 (bao gồm: tuyến đường 10, 11, 12): Quy hoạch mặt cắt ngang rộng 17,5m; với lòng đường rộng 10,5m, via hè rộng 2x3,5m.

   e. Đường giao thông phân khu vực
   
   - Mặt cắt 7-7 (Tuyến đường 13): Quy hoạch mặt cắt ngang rộng 16,0m; bao gồm lòng đường rộng 7,5m, via hè rộng 2x4,25m.
   - Mặt cắt 8-8 (Tuyến đường 14A): Quy hoạch mặt cắt ngang rộng 15,0m;
   bao gồm lòng đường rộng 7,5m, via hè rộng 2x3,75m.
   - Mặt cắt 9A-9A (bao gồm tuyến đường 14, 15): Quy hoạch mặt cắt ngang rộng 14,5m; với lòng đường rộng 7,5m, via hè rộng 2x3,5m.

   g. Đường giao thông nội bộ nhóm nhà ở
   
   - Mặt cắt 9B-9B (bao gồm các tuyến đường 16, 17,... , 43): Quy hoạch mặt cắt ngang rộng 14,5m; với lòng đường rộng 7,5m, via hè rộng 2x3,5m

    

4. Chỉ giới xây dựng
   

   - Khu nhà ở liền kề:
   + Mặt tiền thửa đất: Chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ.
   + Cạnh phía sau của thửa đất: Chỉ giới xây dựng lùi 2,0m tính từ ranh giới thửa đất.
   + Các cạnh còn lại: Đối với các thửa có cạnh bên không tiếp giáp với mặt đường, chỉ giới xây dựng trùng với ranh giới của thửa đất; đối với các thửa có cạnh bên tiếp giáp với mặt đường, chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ.

   - Khu nhà ở biệt thự: Lùi tối thiểu 3,0m so với chỉ giới đường đỏ của tất cả các mặt tiếp giáp với đường giao thông; các mặt còn lại của lô đất chỉ giới xây dựng trùng với ranh giới của thửa đất.

   - Công trình giáo dục: Lùi tối thiểu 6,0m so với chỉ giới đường đỏ của tất cả các mặt tiếp giáp với đường giao thông; các mặt còn lại của lô đất lùi 3,0m so với ranh giới lô đất.

   - Công trình thể thao: Lùi tối thiểu 6,0m so với chỉ giới đường đỏ của tất cả các mặt tiếp giáp với đường giao thông.

   - Khu cây xanh sử dụng công cộng: Đối với các lô đất cây xanh ký hiệu CXCC11, CХСС.29, СXСC32, CXCC.40, CXCC.41 lùi tối thiểu 3,0m so với chỉ giới đường đỏ của tất cả các mặt tiếp giáp; Các lô đất cây xanh ký hiệu từ CXCC.01 đến CXCC.08, CXCC.16, CXCC.17 lùi 6,0m so với chỉ giới đường đỏ ở các mặt tiếp giáp đường giao thông và đất Bãi đỗ xe, các mặt còn lại chỉ giới xây dựng trùng với ranh giới lô đất. Các lô đất cây xanh công cộng còn lại không quy định khoảng lùi và được phép bố trí hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

   - Khu cây xanh sử dụng hạn chế: Lùi tối thiểu 6,0m tại tất cả các mặt của lô đất, đồng thời đảm bảo tuân thủ các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và mật độ xây dựng.

   - Công trình dịch vụ: Lùi tối thiểu 6,0m so với chỉ giới đường đỏ của tất cả các mặt tiếp giáp đường giao thông, đồng thời đảm bảo tuân thủ các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và mật độ xây dựng.

   - Công trình bãi đỗ xe: Lùi tối thiểu 6,0m so với chỉ giới đường đỏ tại các mặt tiếp giáp các tuyến đường, các mặt còn lại chỉ giới xây dựng lùi 3,0m so với ranh giới lô đất đồng thời đảm bảo tuân thủ các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và mật độ xây dựng.

1. Bắc Ninh biểu tưởng mới của thủ phủ công nghiệp phía Bắc.
   - Sau sát nhập GDP của Bắc Ninh đứng thứ 5 cả nước sau: Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đồng Nai.
   - Nhiều KCN có quy mô lớn, cơ sở hạ tầng tốt, thu hút FDI, đặc biệt trong các ngành điện tử, công nghệ cao, linh kiện, sản xuất phụ trợ.
   => Thu hút nhiều chuyên gia chất lượng cao, chuyên gia nước ngoài về sinh sống và làm việc
   - Sun Bắc Ninh với quy mô lên đến 487ha bao gồm khu đô thị mới, du lịch, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí đáp ứng đầy đủ nhu cầu sống học tập và làm việc
2. Đón đầu hạ tầng giao thông kết nối.
   - Sun Group đang triển khai xây dựng sân bay quốc tế Gia Bình là sân bay lớn nhất miền Bắc tại Bắc Ninh, cùng với đó Sun Group cũng đề xuất triển khai tuyến đường sắt cao tốc nối từ sân bay Gia Bình về trung tâm thành phố Hà Nội, tiếp cận dự án Sun Bắc Ninh,
   - Tuyến đường bộ kết nối giữa sân bay Gia Bình về trung tâm thành phố Hà Nội rộng 120m đang triển khai thi công dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2026 phục vụ APEC
   - Tại dự án dễ dàng kết nối vào đường vành đai 3, vành đai 4, đường ra sân bay Gia Bình, sân bay Nội Bài với vài phút di chuyển.
   - Dự kiến trước 2027 khi các tất cả các hạ tầng trên hoàn thành giá trị bất động sản tại Bắc Ninh, đặc biệt là khu đô thị Sun Bắc Ninh sẽ tăng mạnh, trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả cư dân và nhà đầu tư.
3. Giá đất còn thấp

   Giá đất tại Bắc Ninh đặc biệt là Từ Sơn đã tăng đáng kể trong những năm qua. Từ mức khoảng 3 triệu đồng/m2 năm 2017, đến năm 2025, giá đất tại một số khu vực như tại Từ Sơn đã dao động từ 15 – 250 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào vị trí và loại đất.

   Sự xuất hiện của các dự án lớn như Sun Bắc Ninh, cùng với việc đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông, đã tạo ra mặt bằng giá mới cho thị trường. Đặc biệt, khu vực dân cư quanh dự án Sun Bắc Ninh đang là tâm điểm với mức giá lên tới 25-50 triệu đồng/m².

   Với quy hoạch đồng bộ và sự xuất hiện của các dự án cao cấp, Bắc Ninh đang trên đà trở thành “trung tâm kinh tế lớn nhất ven thủ đô”. Đây là thời điểm vàng để đầu tư khi cơ hội và biên độ tăng giá còn rất lớn.

Bấm vào đây nếu bạn cần liên hệ tổng đài Sun Group để tư vấn cụ thể về dự án Sun Bắc Ninh